Precio del suelo y de la vivienda
Madrid, con una población residente en tomo a los tres millones de personas, concentra y atrae actividades de producción de bienes y servicios; como gran ciudad con elevada densidad de población (4.758,8 hab./km2) presenta problemas de congestión de tráfico, polución y escasez de suelo vacante.
La historia de la ciudad y la del mercado de vivienda y suelo han estado ligadas a los procesos de localización de la actividad económica. En la primera mitad del siglo XX la población de la capital se duplica, volviendo a duplicarse entre 1950 y 1970, momento en que se edificaron las barriadas periféricas y de ciudades dormitorios para albergar a quienes, abandonando el campo, llegaban a la ciudad. Desde dicha fecha la población del municipio se ha estabilizado, incluso disminuyendo ligeramente; sin embargo, el proceso de urbanización y suburbanización ha continuado al calor de los ciclos de crecimiento.
Al igual que en otras ciudades, la descentralización residencial y empresarial y el aumento de la concentración de la población con menores rentas en el centro de la ciudad ha recibido diversas explicaciones: crecimiento de la renta real, disminución de los costes de transportes, aumento del uso del automóvil, cambio tecnológico... junto a un mayor peso de factores negativos ligados a los centros de las ciudades (congestión, polución, delincuencia, deslocalización de colegios...). El precio del suelo esta en relación con su localización, con su mayor cercanía o accesibilidad al centro, donde además el uso del suelo es normalmente más intensivo. Los precios y rentas del suelo urbano disminuyen a medida que aumenta su distancia al centro (hasta igualarse en el margen con el precio del suelo agrícola): según aumenta la distancia, disminuye la accesibilidad y aumentan los costes del transporte. Por ello el desplazamiento de la residencia desde lugares céntricos a zonas con viviendas de mayor calidad (si bien alejadas del centro dentro del propio municipio o en otros colindantes) se produce solo entre la población con mayores rentas; poco a poco, la disminución de los costes del transportes y el aumento de la renta real permite el desplazamiento también de población con rentas medias, que abandonan viviendas céntricas de menor tamaño y peor calidad que pasan a ser ocupadas por población con rentas bajas.
En la determinación de los precios del suelo urbano las expectativas de rentas futuras han jugado un papel especialmente relevante, dada la escasez de suelo disponible. Los movimientos especulativos ligados a estas expectativas han determinado en parte los precios del suelo y su evolución, si bien hay que destacar el papel que juegan las fuertes restricciones urbanísticas que, creando incertidumbre y alargando plazos, contribuyen a encarecer y oscurecer este mercado. La dependencia del precio del suelo del que pueden alcanzar los edificios que en el se asienten —es decir, su valor residual—es evidente; ahora bien, hay que tener en cuenta que el proceso es interactivo y el precio del suelo hoy condición el precio y/o la oferta de edificios del futuro próximo.
El mercado del suelo es poco transparente en España y no se dispone de información mínimamente fiable sobre sus pautas espaciales ni sobre evolución. Al no existir tampoco información sobre Madrid, sólo es posible aproximar su comportamiento a naves del precio de la vivienda mediante la información estadística (fiable) que elabora el Ministerio de Fomento en base al valor de las tasaciones hipotecarias realizadas por las sociedades de tasación con ocasión de la solicitud de créditos para la adquisición de una vivienda, sea esta nueva o antigua.
En la evolución de los precios de la vivienda en Madrid en el período para el que se dispone de información (1987-2001) pueden distinguirse diversas fases. En primer lugar, el boom inmobiliario de la segunda mitad de la década de los ochenta -la llamada «burbuja inmobiliaria» que alcanzó su máximo en el año 1991, cuando tan sólo entre 1987 y 1991 los precios medios de las viviendas se multiplicaron por 2,4. Tras ello se produjo un descenso significativo del precio de la vivienda y luego hubo un posterior estancamiento. Durante el trienio 1995-1998 se registró un comportamiento muy moderado de los precios de la vivienda en Madrid: de hecho, el precio medio en 1998 fue similar al de 1991. Por ultimo, entre 1998 y 2001 Madrid ha registrado una fuerte expansión inmobiliaria en oferta y en precios: en estos tres años los precios medios de la vivienda, nueva y antigua, han aumentado cerca del 50%, situándose por ligeramente por encima de las 300.000 ptas/m, sin que los últimos datos disponibles indiquen una flexión en esta evolución. Esta información también indica que el precio en Madrid ha venido siendo el más alto entre las ciudades españolas, con la única excepción de San Sebastián/Donostia y, en los últimos años, de Barcelona (desde 1998).
El municipio de Madrid, sin embargo, es muy heterogéneo y los precios medios en los distritos más caros (distritos 36 y 6, en el año 2000) son más del doble que los de los más baratos (distritos 52,51, 21 y 42), con una dispersión de precios que ha venido creciendo. Los precios más altos se sitúan a lo largo del eje de la Castellana, correspondiendo el precio/m2 más elevado en el año 2000, como se ha señalado, al distrito 36—en este eje, el más alejado del casco antiguo—, seguido de los distritos 6, 1, 16 y 9. En esta última expansión han coincidido factores que han empujado demanda y precios y, por tanto, oferta. La fuerza de la demanda a la vez que ha impulsado los precios del output ha ejercido una fuerte presión sobre el escaso suelo disponible, lo que ha provocado subidas, no cuantificadas, pero que es seguro muy elevadas sobre los precios de este input que está condicionando los precios y la oferta del futuro próximo.
En el ámbito de la comunidad autónoma, en el municipio de Madrid se han registrado precios medios de vivienda significativamente más elevados que en el resto de la región, hasta los años más recientes en los que algunos municipios de la primera corona metropolitana han registrado crecimientos relativos de los precios de la vivienda muy importantes, aproximándose a los de Madrid (los municipios con precios más próximos son Pozuelo de Alarcón, Tres Cantos y Alcobendas) o, incluso, situándose ligeramente por encima (Majadahonda).
Referencia[ ]
- MARCOS GARCÍA, Carmen. Precio del suelo y de la vivienda, en Enciclopedia Madrid S.XX
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