Promoción inmobiliaria
Las modalidades seguidas en la puesta en escena de las construcciones urbanas han sido muy variadas a lo largo del siglo XX, en consonancia con los fuertes cambios registrados en los planes social, económico y político.
En los comienzos de la centuria seguirá primando la modalidad imperante desde mucho tiempo arras, que consistía en la promoción de edificios destinados al alquiler. La inmensa mayoría de la ciudad estaba bajo ese sistema, por el cual los inversores obtenían una segura remuneración de los capitales invertidos en la construcción del edificio. La oferta de alquileres era amplísima y había una notable movilidad residencial, como se encargan de atestiguar los cambios de domicilio observados en las biografías de personajes destacados.
Al prolongarse las congelaciones de alquileres decretadas en los mementos de mayor crisis social se resquebrajó la lógica económica de la promoción tradicional, por lo que la mayoría de las construcciones después de la Guerra Civil pasaron a entrar en el mercado en régimen de compraventa. No obstante, en la ciudad quedaron importantes sectores sujetos al régimen de alquiler. Al margen de las cada vez más residuales viviendas de renta antigua, las oficinas, los comercios y los apartamentos tienden a mantener el alquiler como vía de promoción. En estos productos muchas compañías, tanto inmobiliarias, como aseguradoras e incluso industriales o de servicios, encuentran elementos de solidez patrimonial. En los rutilantes edificios de oficinas, como los de Azca, Madrid combina la brillantez de un paisaje urbano moderno con la menos aireada solvencia de los grandes grupos económicos nacionales e internacionales. Las grandes tomes de oficinas, en realidad, constituyen la cúspide de la pirámide del funcionamiento económico de la ciudad, donde compiten los mayores propietarios urbanos y se logran los máximos precios del suelo. Algunos centros comerciales tampoco les van a la zaga.
Pero la mayor parte de la ciudad es residencia. Yen la residencia predomina la promoción destinada a la compraventa. Se empezó con soluciones innovadoras, como la edificación unifamiliar de inicios de siglo o las promociones acogidas a los beneficios de las leyes de casas baratas, algunas de las cuales tenían un cierto componente obrero y sindical.
Tales ensayos de preguerra planteaban ya la adquisición de vivienda propia como un auto aconsejable semen criterios morales y éticos. Las urgencias sociales y políticas de la posguerra acabaron por generar una muy importante bolsa de vivienda promovida en compraventa, pero sin ánimo de lucro. Destaca la imponente labor estatal, cuyas agencias inmobiliarias acabarían poniendo más de cien mil viviendas en manos de usuarios populares, en régimen de acceso diferido a la compra; es decir, con cuotas muy reducidas que a largo plazo suponían la adquisición final del inmueble. Todavía hoy el IVIMA, heredero del patrimonio de la vivienda franquista, está entregando títulos de propiedad de aquellas viejas promociones. La promoción estatal de vivienda pública en las últimas décadas ha continuado funcionando, aunque sin la intensidad con que lo hiciera en las décadas finales del franquismo.
La promoción destinada a la compraventa sin ánimo de lucro ha tenido otras importantes vías por las que se ha atesorado un considerable parque de viviendas. En la posguerra destace la existencia de ciertas entidades con fines sociales y ascendencia católica, un buen ejemplo de las cuales puede ser El Hogar del Empleado. Y la capitalidad implica que las viviendas realizadas para funcionarios por diferentes patronatos sean también muy numerosas; un caso particular lo constituyen las viviendas para militares.
En un plano parecido esta el movimiento cooperativo de ascendencia laboral y sindical. Si antes de la guerra ya tuvo una cierta participación en el ciclo de las casas baratas, perdura el hecho, del cual podría ser ejemplo el elevado número de promociones realizadas por el mundo del taxi. Pero la mayor reprosentación del fenómeno vino de la mano del impulse democrático de los últimos veinte años del siglo. En consonancia con unos poderes públicos afines, las promociones de viviendas gestadas por cooperativas vinculadas a los sindicatos de tono socialistas (PSV) y comunista (VITRA) fueron las protagonistas, no sin grandes escándalos financieros en algún caso, de las áreas más rutilantes puestas en escena por la comunidad autónoma, como son Madrid Sur y Valdebemardo.
Sin duda, el tipo de promoción mayoritaria es la destinada a la compraventa con ánimo de lucro. El fenómeno masivo, no obstante, no se da hasta la segunda mitad de siglo, cuando irrumpen los nuevos procedimientos a través de la publicidad en la radio.
En la forma más usual se trata de promover vivienda masiva en bloques densos, con destino a los grupos de menor poder adquisitivo. En este molde entrarían los bloques de la Concepción o el Pilar, llevados a cabo por uno de los «constructores del régimen., como se denominaba a Juan Banes. Y el máximo grado de concentración es el de la inmobiliaria Urbis, controlada largo tiempo por el Banco Español de Créido, que en diferentes fases construye casi toda la barriada de Moratalaz. Son numerosas las barriadas realizadas por una sola promotora, como la Ciudad de los Ángeles, Santa María o Santa Eugenia, pero fueron gestadas por entidades de menor nombradía y continuidad que las citadas. Y son innumerables las edificaciones individuales llevadas a cabo por sociedades creadas ex profeso.
Algunas promociones de lujo optaron por la residencia unifamiliar, vendiendo el suelo con normas de calidad final muy estrictas o construyendo los chalets. Dieron como resultado barriadas muy llamativas en la residencia de las clases acomodadas, como el Parque Conde de Orgaz, gestado por la Compañía Urbanizadora del Coto, de la familia Cavero, o la Ciudad Puerta de Hierro, promovida por la Inmobiliaria Alcázar.
Ahora bien, al margen de la clase de producto edificatorio final, parece evidente que la posibilidad de obtener plusvalías es mayor en la compraventa del suelo que en las compraventas de las viviendas. Ello es sabido en Madrid desde las especulaciones del siglo XIX; de modo que la obtención de suelo edificable se ha convertido en una cuestión central en la promoción inmobiliaria. Los deseos de los grandes dueños de paquetes de suelo han conseguido sus fines, sin grandes dificultades, hasta los años setenta: sirva de muestra el caso de las torres de Alcalá.
Pero, en los últimos veinticinco años, el papel de la Administración pública ha sido fundamental, imponiéndose la negociación. En la densificación de las antiguas tramas industriales o de equipamientos, ha resultado imprescindible consensuar con el Ayuntamiento la cesión de suelo y la edificabilidad final, como ha sucedido en el Pasillo Verde Ferroviario, o en algunos casos aislados, como el de la Papelera Peninsular. En las zonas periféricas la Administración pública se ha erigido en un auxiliar clave de la promoción inmobiliaria, pues suele poner suelo calificado en el mercado, a través de programas como el Plan 18.000, de vivienda protegida, o las actuaciones de Madrid Sur y Valdebemardo.
En cualquier caso, el papel público en la preparación del suelo parece inexcusable en una ciudad tan encarecida como es la capital madrileña. Pero la intervención resulta muy diferente si el suelo se entrega a promociones de tipo social o de residencia de precio tasado, a si se confía la gestión urbanizadora a los propios promotores, como está sucediendo en los PAU periféricos. Semejante alterativa se interpreta de modo diferente según las coyunturas económicas y políticas del momento.
Referencia[ ]
- MÁS HERNÁNDEZ, Rafael. Promoción inmobiliaria, en Enciclopedia Madrid S.XX
Este artículo reproduce el capítulo homónimo de la Enciclopedia Madrid Siglo XX, cuyo autor conserva el copyright.
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